相続財産は、お金だけではありませんね。土地・建物の不動産もあり、意外と複雑なものです。
複雑だから、理解し難く、その分、頻出論点となります。
まずは、基本をおさえましょう。
宅地の評価方法
宅地の場所で変わります。
宅地の評価方法ですが、この言葉は、違いを意識して必ず覚えましょう。
- ①路線価方式：市街地にある評価方法
②倍率方式 ：市街地以外で路線価が定められていない、郊外地や農村部
３級では、言葉の意味を逆にして問われてることがあります。注意しましょう
土地の値段を決める評価額
土地を評価するにも、やはり金額ですね。土地の値段がどのように算出されるのでしょうか？
倍率方式と路線価方式
- 倍率方式：宅地の固定資産評価額に国税局長が定めた一定割合を掛けて宅地の評価額を求める方法です。
固定資産評価額は覚えていますか？ E分野不動産分野の最初に出てきた『土地の価格』ですね。ここで、横断でおさらいです。
| 公示価格 | 基準値標準価格 | 相続税評価額（路線価） | 固定資産評価額 | |
| 内容 | 一般の土地取引価格の指標となる価格 | 公示価格の補足 | 相続税・贈与税の計算の基礎となる価格 | 固定資産税、 不動産取得税などの基礎となる価格 |
| 基準日 | １月１日 （毎年公表） | ７月１日 （毎年公表） | １月１日 （毎年公表） | １月１日 （3年に１度に評価替え） |
| 公表日 | ３月下旬 | ９月下旬 | ７月１日 | ３月 又は、４月 |
| 決定期間 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
| 公示価格を100％とした 場合 | １００％ | １００％ | ８０％ | ７０％ |
路線価方式
- 路線価方式：宅地が面する道路毎に示された、１㎡あたりの価格（路線価）に宅地面積（地積）を掛けて評価額を算出する方法です。
評価額＝路線価✖️地積
路線価は、200Cとか、200E とか表現されます。英語は、借地権割合です。
評価額は、数字の方、２００に千円を掛けて価格を計算します。
この場合は、200✖️1,000円＝200,000円になります。
路線価を使用した問題は２級、１級の勉強に良く出題されます。
３級問題では、１㎡のところが、３.３坪と表現されて出題されるので注意しましょう。
宅地の分類
土地は、自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地に分類して評価します。
この意味は、しっかり理解していきましょう。
頻出論点です
- ①自用地；土地の所有者自ら使用している土地のこと。
②貸宅地；借地権が設定されている宅地のこと。
③借地権；宅地に借地権が設定されている場合の土地の賃借権のこと。
④貸家建付地；自分の宅地にアパートを建てて他人に貸している場合の宅地のこと。
借地権は、普段使われない考え方ですが、借りている側の権利のことと考えます。
不動産分野の借地借家法で学んだ、建物を建てている方が強い、と考えると、借りている方も権利がありますよね。
この分類では、どちら側から見て言っている権利のことなのか意識していきましょう。
自分の権利に対してなのか？相手側の権利なのか？を意識してください
- 自用地・・・・Aさんの土地にAさん（自分）の住む家を建てていることをいっている。
貸宅地・・・・Aさんの土地をBさんに貸していた場合に、Aさん側からみていっている。
借地権・・・・Aさんの土地をBさんに貸していた場合に、Bさん側からみていっている。
貸家建付地・・Aさんの土地にAさんが自らアパートを建ててCさんに貸している時にAさん 側からみていっている。
ポイント
①土地の評価方法の種類を理解しよう。
ⅰ路線価方式：市街地にある評価方法
ⅱ倍率方式 ：市街地以外で路線価が定められていない、郊外地や農村部
②土地の金額を算出する式を理解しよう。
ⅰ路線価方式：宅地が面する道路毎に示された、１㎡あたりの価格（路線価）に宅地面積 （地積）を掛けて評価額を算出する方法です。 評価額＝路線価✖️地積
ⅱ倍率方式 ：宅地の固定資産評価額に国税局長が定めた一定割合を掛けて宅地の評価額を求める方法です。
③宅地を評価する分類を理解しよう。
自用地 ：土地の所有者自ら使用している土地。
貸宅地 ：借地権が設定されている宅地。
借地権 ：宅地に借地権が設定されている場合の土地の賃借権。
貸家建付地：自分の宅地にアパートを建てて他人に貸している場合の宅地