相続においての財産評価の頻出論点は、土地・建物です。３級では、基礎的なものを覚えるだけのPower playでなんとかなるものです。しかし。上位級に上がっていくと難しいものになります。ここで、理解していきましょう。
土地の評価
土地の評価方法、分類については以前、記載しました。読んでない方は、読んでみてください。
路線価方式に記載している意味とは
路線価は、国税庁のホームページ、路線価図、評価倍率で調べることが可能ですが、どのように見れば良いのでしょうか？
ポイント
路線価；路線価は、地図のところに『200C』など記載されています。
① 200は１㎡あたりの金額になります。単位は千円です。➡️200✖️1000円＝ 200,000円なので、200は、１㎡あたり、200,000円になります。
②金額の後（200の後のC）は借家権割合でA〜Gまであります。
記号 借家権割合
A ９０％
B ８０％
C ７０％
D ６０％
E ５０％
F ４０％
G ３０％
１級学科応用編では、計算で借家権割合は必要なのでA：90％で始まって、１０％づつ下がっていくだけなので、ここで覚えておきましょう。
宅地の評価額
自用地の評価
路線価方式での宅地の評価額は、
評価額＝路線価✖️地積（土地の面積）でした。だだ、宅地がいつも正方形とは限りません。世の中の土地は、長方形などの縦長などあり、その評価方法に違いが出てきます。
そこで、使われているのが奥行価格補正率です。
- 評価額＝路線価✖️地積
自用地評価額＝路線価✖️地積✖️奥行価格補正率
1番使い勝手ってが良いのが、補正率１です。ちょっと不便だと価格に補正率を掛けて下がるのでしょうね。
借地権の評価
宅地を借りている人にもその土地を持っている権利があります。なぜか？
借りている人が建物を建てていれば、貸している人は、何もできないから、借りている人の方が強いのです。
その権利は、どのくらいあるのでしょうか？
- 評価額＝自用地評価額✖️借地権割合
貸宅地の評価
貸宅地は、宅地を貸している側のことです。
この時の権利はどのように評価するのでしょうか
- 評価額＝自用値評価額✖️（１ー借地権割合）
借家権割合は、字の如く、借りている人の割合です。
貸宅地は、貸す側の人です。
先ほど、記載した、A・B・C・Dの割合ですね。つまり、記号Aは借りている人が90％権利を持っていることです。貸す側ではないので混乱しないようにしましょう。
貸家建付地の評価
貸家建付地は、自分の宅地にアパート（貸家）を建てて、他人に貸している場合の貸主の権利のことです。
この時の、貸主の権利はどう評価するのか？
- 評価額＝自用地評価額✖️（１ー借地権割合✖️借家権割合✖️賃貸割合）
あくまで貸主からみた評価額なので、借主と混乱しないようにしていきましょう。
１級学科試験では、計算での頻出論点です。
３級は、式だけ覚えていればなんとかなります。
ポイントブロックタイトル
① 路線価の表示を理解しよう
例えば、200Cなどの路線価表示は、単位は『千円』、記号Cは借地権割合です。
よって路線価は200,000円で借地権割合は７０％になります。
② 自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地の評価額の計算方法を理解しよう。
この時、貸主、借主なのか常に意識していきましょう。