タックス分野で記載した不動産の税金分野ですが、もっとも理解しておくべきところ、『譲渡所得分野』が残っていますね。まずは、おさらいとしてこの記事を参考して復習しましょう。
譲渡所得の基本をおさえましょう
まずは、不動産の譲渡した場合の譲渡所得とその税率について基本的なことをおさえておきましょう。これは、重要です。
譲渡所得
- 譲渡所得＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
収入金額：建物・土地を売った時に手に入った金額
取得費 ：売った建物を購入した時の金額
取得費が不明（わからない場合）は収入金額の５％（概算取得費）
取得費がわかっていた場合でも収入金額の５％満たない場合は５％とすることができる
譲渡費用：売った時発生した手数料的なもの
取得費不明の場合の収入金額の『５％』（概算取得費）は必ず覚えましょう。
上位級の問題では、譲渡所得を求めるのに収入金額５％の概算取得費を求めるものが多いですが、取得費も記載されている時もあるので問題文を注意して読みましょう。
取得費をそのまま使用するのか、または、概算費５％を求めて使用するのか見極めて譲渡所得を求めましょう
税率
不動産の税金は、申告分離課税です。また、短期譲渡所得と長期譲渡所得によって税率が違います。
- 短期譲渡所得：３９％（所得税３０％、住民税９％）
- 長期譲渡所得：２０％（所得税１５％、住民税５％）
短期と長期の区別は、総合課税の譲渡所得とは違いましたね。
忘れた方は、TAX（上記に記載『ちょとしたところで大混乱』）分野を参照してください。
税率も復興特別所得税２.１％を計算すると若干違いましたね。思い出してください。
特例は良いことだが理解するには重すぎる
不動産における譲渡の特例は、１級学科試験になると数多くなり混乱してきますが、３級では基本なことを理解していきましょう。
居住用財産の3000万円特別控除
3級では、基本中の基本、居住用財産の3000万特別控除です。計算式自体は、簡単ですが使用できる要件など複数あり、１級学科試験において、不動産関連の譲渡の特例がさらに出てくると混乱するものになってくるので３級まで出てくる分野はここでしっかり理解しておきましょう。
課税譲渡所得＝譲渡益ー3000万円
譲渡益とは、儲けで上記で記載した 譲渡所得＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）です
- 居住用財産であること
- 居住用財産の所有期間が短期・長期に関係なく使える
- 配偶者・父母・子（身内）などの譲渡ではないこと
- 控除後、課税譲渡所得が０（ゼロ）になった場合でも確定申告が必要
- 居住しなくなった（住まなくなった）日から３年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡している
- 前年、前々年にこの特例を受けていない
- 居住用財産の軽減税率の特例（後述）と併用可能 ➡️要件を満たしていれば、必ず使用している🉐
- 特定居住用財産の買替えの特例（後述）とは、併用できない
３級試験時では、難しく、理解できないし、覚えきれない分野です。
自分も全部理解していませんでした😱
過去問を中心によく出てくるところを復習していきましょう
空き家にかかる譲渡所得の特別控除
居住用財産の3000万円特別控除と課税譲渡所得の求め方は同じですが要件の違いが出てきます。
- 被相続人（相続した人）が居住していて、その後、相続によって空き家になった
- 1981年5月31日以前に建築された家屋（建築基準が変更され耐震性が強化される前の建物）
- 区分所有建物でない（マンションではない）
- 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡したこと
- 譲渡対価が１億以下であること
ここも過去問を中心に勉強していきました。
居住用財産の軽減税率の特例
軽減税率の特例は、居住用財産の3000万円特別控除と使用することが多いです。要件は理解しておきましょう
- 譲渡した年の1月１日時点で所有期間が10年超（この考えかたは、土地・建物の譲渡『短期・長期』）の判断と一緒です。
- 課税譲渡所得において6000万円以下の部分の税率が14％（所得税10％、住民税４％）に軽減される。これ以上の金額には、20％が課税される。
通常の土地・建物の税率は、
短期譲渡所得：３９％（所得税３０％、住民税９％）
長期譲渡所得：２０％（所得税１５％、住民税５％）
でしたね。
復興特別所得税2.1％が加味されると 所得税は
10％＋（10％×２.１％）＝１０％＋0.21％＝１０.２１％ですね。
特定居住用財産の買換えの特例
上記で記載した特例では、税金の支払いを少なくするための方法でしたが、今度は、税金をその時点では、納めず、先延ばしする方法です。（今までとは、全く違います。混乱しないように・・・）
- 譲渡した年の1月１日時点の所有期間、居住期間が１０年
- 譲渡対価が１億円以下
- 新たに購入した建物の面積が５０㎡以上（買換えたもの）
３級では、持って１０年、住んで１０年
１億円以下しか覚えていませんでした🥲
税金分野は混乱するものです。ほんださんYouTubeを何度も視聴しながら過去問を繰り返し解いていました。
ポイント
- 譲渡所得について理解しましょう。特に概算取得費５％を忘れずに
- 課税譲渡所得について居住用財産の3000万円特別控除を理解しましょう
（要件で混乱しないように慎重に） - 空き家にかかる譲渡所得の特別控除を②の控除の要件と違いに注意しよう
- 居住用財産の軽減税率の特例、6000万円までの税率、所得税10％（復興特別所得税0．21％）住民税４％を理解しよう
- ②と④の特例は併用できることを覚えておきましょう
- 特定居住用財産の買換えの特例は税金を先延ばしすることを覚えておこう
（3000万円特別控除・軽減税率等とは併用できない）
要件は持って１０年、住んで１０年、１億円以下、床面積50㎡以上です